日本三区,欧美日韩久久久久中文字幕,蜜臀在线播放视频性,欧美熟妇的性久久久久

濞嗐垼绻嬮崥鍕秴娑撴氨鏅禍鍝勶紜閸氭垶婀扮粩锟�
鐠ф劗枪閵嗕胶瀚€瑰墎鍨庨弬娆掍粓缁鍋栫粻锟�
79754975@qq.com
楠烇拷
閸涳拷
娴o拷
當前位置:中國廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細內(nèi)容 向明苑三期項目策劃推廣 作者:魏煒 時間:2006-3-21 字體:[大] [中] [小]
        既然“向明苑”是沙頭第一個在售商品房的地產(chǎn)項目,我們更應該把“向明苑”做成沙頭最好的人居示范小區(qū),讓“向明苑”成為沙頭地產(chǎn)的一面旗幟。   
        那么,對于“向明苑”三期項目的策劃推廣,我們必須承前啟后,達成以下共識:
    一、項目推廣目標

    二、項目整體策略

    三、項目市場環(huán)境分析

    <
    B>四、項目自身狀態(tài)分析

    五、目標消費者行為特征分析

    六、項目建筑設計規(guī)劃建議

    七、項目市場定位

    八、項目推廣策略建議

    在達成以上共識之前,我們先來檢索“向明苑”第一、二期帶給我們的思考:

        •在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),“向明苑”既然是沙頭第一個在售商品房的地產(chǎn)項目,但在產(chǎn)品品質(zhì)宣傳及人文內(nèi)涵的挖掘上,“向明苑”都存在不到之處,從而使項目的真實價值沒有完全得到體現(xiàn)。

        那么,“向明苑”三期的推廣我們從何著手?如何著手?再一次擺在中正人的面前。思路決定出路?

    一、項目推廣目標

    •以“向明苑”的品牌為基礎平臺,迅速建立,提升新單位的品牌形象與價值,帶動人氣的聚集。

    •依托“向明苑”前期的優(yōu)勢平臺,迅速實現(xiàn)本期單位的銷售。

    •通過本期單位的推廣,帶動樓盤整體形象的提升,樹立“向明苑”的領導品牌形象。

    二、項目整體策略

    •填補市場的空白,尋找機會,承接創(chuàng)新理念,打造精品形象。

    •解決同一平臺產(chǎn)品的價值剝離與升級。

    •解決同屬競爭市場的優(yōu)勢品牌形象的建立與認同。

    •深入挖掘目標客戶的深層消費誘因。

     

    三、項目市場環(huán)境分析

    1、南海房地產(chǎn)市場的總體發(fā)展態(tài)勢

    南海城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)郊區(qū)的大融合,也進一步推進了城鎮(zhèn)郊區(qū)樓盤的發(fā)展。(政策利好,逐步升溫)

        2005年下半年來,南海樓市呈現(xiàn)出明顯的供需兩旺的發(fā)展勢頭,各項指標都表明,新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。隨著南海鎮(zhèn)(街道)行政區(qū)劃調(diào)整可以概括為“2+6”,即將原17個鎮(zhèn)(街道)調(diào)整為2個街道辦事處和6個鎮(zhèn),南海未來發(fā)展的“新陣勢”已經(jīng)形成。通過調(diào)整,將擴大鎮(zhèn)(街道)的范圍,在更大的區(qū)域里、更高的平臺上集中、高效、合理配置生產(chǎn)和人力資源,增強南海各鎮(zhèn)(街道)在新一輪城市化競爭中的綜合競爭力。南海城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)郊區(qū)的大融合,也進一步推進了城鎮(zhèn)郊區(qū)樓盤的發(fā)展。

    個人購房的比重不斷提高,南海周邊城鎮(zhèn)居民住房小區(qū)化呈潮流傾向

        來自《佛山信息港》的數(shù)據(jù)調(diào)查:2005年,在南海里水,有68%的本地具居民紛紛搬進新建小區(qū);在南海西樵也有49%的居民選擇在其周邊的小區(qū)樓盤,南海城鎮(zhèn)居民掀起了新一輪的換房潮流。

    2、南海各個區(qū)域板塊的樓市發(fā)展狀況

        目前,南海房地產(chǎn)的發(fā)展市場可以用“四面開花”來概述,漸漸浮現(xiàn)出地產(chǎn)板塊雛形,各個區(qū)域板塊的樓市呈現(xiàn)出“爭奇斗艷”的開放局面。

    •東部板塊:

        黃歧、鹽步、大瀝合并后,新的大瀝鎮(zhèn)依托廣佛黃金走廊,吸引了一大批如萬科、雅居樂等知名品牌地產(chǎn)商進駐。

    •桂城板塊:

        桂城地處廣州和禪城之間,處在廣佛經(jīng)濟圈的“中軸線”上,從經(jīng)濟基礎、區(qū)位優(yōu)勢到基礎設施建設,桂城都擁有得天獨厚的先天優(yōu)勢。商務桂城、購物桂城、教育桂城、人居桂城、物流桂城、美食桂城。特別隨著桂城打造“廣佛RBD”以來,桂城樓市更呈現(xiàn)出“百花爭艷”的大好前景。在一批品牌大盤的帶動下,桂城樓市將繼續(xù)引領南海樓市的走向。

    •西部板塊:

        松崗、官窯、小塘及獅山合并后,成為南海區(qū)的“西部板塊”的核心區(qū)域,隨著“新城區(qū)、新產(chǎn)業(yè)”的定位越來越明朗,再加上其區(qū)域土地資源豐富、發(fā)展后勁足,西部板塊的樓市也出現(xiàn)一派欣欣向榮的景象。同時,隨著“一環(huán)”的開通,大大縮短獅山到禪桂中心城區(qū)的距離,也提升廣州、三水、禪桂消費者的投資信心。獅山房地產(chǎn)業(yè)在“一環(huán)”提升下,獲得更大的發(fā)展空間,沿線商機不斷涌現(xiàn)。

    •西樵、九江板塊:

        依托西樵山的自然生態(tài)景觀及美麗的產(chǎn)業(yè)環(huán)境,西樵樓市也“小荷才露尖尖角”,涌現(xiàn)出像江濱花園、四季康城、碧玉豪庭、樵暉新城等一批優(yōu)質(zhì)樓盤。

        九江位于佛山市南海區(qū)南部,東依西樵、西連順德龍江鎮(zhèn),北江支流貫穿全區(qū),緊鄰佛開高速公路出口及325國道,得天獨厚的地理位置,再加上其支柱產(chǎn)業(yè)的不斷升級,也為九江樓市注入了一支催化劑。

    小結(jié):

    •縱觀南海樓市個區(qū)域板塊的發(fā)展狀況,樓盤的綜素質(zhì)正在逐步提高。

    •東部板塊以超大規(guī)模、品牌作為它的優(yōu)勢;桂城板塊以區(qū)位成熟配套及園林特色作為亮點;西部板塊以產(chǎn)業(yè)環(huán)境及生態(tài)環(huán)境作為主要賣點;西樵、九江板塊以性價比及生態(tài)環(huán)境作為主要訴求點.。

    3、本項目所在區(qū)域的環(huán)境分析

    區(qū)域板塊競爭分析

    •可能構成競爭的樓盤分析

    陽光海岸花園

    地  址:南海九江鎮(zhèn)江濱路

    開發(fā)商:南海九江長信房地產(chǎn)有限公司

    開發(fā)規(guī)模:小區(qū)占地5萬平方米,總建筑面積10萬平方米,由近二十棟多層與小高層組成,總戶數(shù)達1000多戶

    銷售均價:多層1700元/㎡,小高層:2200元/㎡

    客戶群:以九江、沙頭及周邊鎮(zhèn)區(qū)的中高端客戶為主

    洛浦園

    地 址:南海區(qū)九江鎮(zhèn)洛浦大道旁

    發(fā)展商:佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)總公司九江分公司

    規(guī) 模:項目由九個單體多層項目沿洛浦大道兩旁組合而成,總戶數(shù)約400戶。

    售 價:1500——1800元/㎡

    客戶群:九江本地中低端客戶為主

    聚豪花苑

    地  址:位于西樵環(huán)山大道樵暉新城內(nèi)

    發(fā)展商:佛山市南海聚英豪園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

    規(guī)  模:占地200多畝,計劃分四期開發(fā),一、二期共計500多戶,規(guī)劃入住總戶數(shù)為1000多戶

    銷售均價:1700元-1800元/ ㎡

    客戶群:以西樵、南莊、沙頭的中低端客戶為主

    四季康城

    地  址:四季康城位于南海西樵樵高路旁

    開發(fā)商:南海綠樵花城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

    規(guī)  模:占地面積8萬平方米,總建筑面積約18萬平方米,由6~7層的多層和9~13層的高層住宅組成,整個項目總建筑面積達到15萬平方米,分二期開發(fā),其中二期有500多套單位,總戶數(shù)達1100多戶。

     

    銷售均價:多層2300元/㎡,電梯房2700元/㎡

    客戶群:以西樵、南莊及周邊鎮(zhèn)區(qū)的中端客戶為主

     

    碧玉豪庭

    地  址:位于南海區(qū)西樵江浦路

    開發(fā)商:佛山市南海碧玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

    規(guī)  模:占地面積6.36萬平方米,總建筑面積12萬平方米,由80棟法式風情多層洋房組成,項目分四期開發(fā),規(guī)劃戶數(shù)約為1000戶。

    銷售均價:3400元/㎡

    客戶群:西樵、南莊及周邊鎮(zhèn)區(qū)的中高端客戶為主

    小結(jié):

        沙頭的房地產(chǎn)市場目前正是一塊待開發(fā)的處女地,而周邊相鄰鎮(zhèn)區(qū)西樵、九江及順德的龍江的房地產(chǎn)卻得到了飛速的發(fā)展,產(chǎn)品的檔次及售價也在逐步升級,出現(xiàn)了一批高素質(zhì)的規(guī)模大盤,如:西樵的江濱花園、四季康城、碧玉豪庭、樵暉新城,九江的陽光海岸花園、洛浦園,順德龍江的龍灣豪庭、文華花園、恒捷·雍翠華府、圣淘灣等。

        而沙頭的市場的空白點及周邊鎮(zhèn)區(qū)對房地產(chǎn)業(yè)的帶動,在為本項目帶來發(fā)展機遇的同時又為本項目的發(fā)展提出更高的要求。

    •當?shù)鼐用竦南M力分析

        沙頭轄區(qū)內(nèi)有企業(yè)348家,形成了裝飾板材、包裝印刷、床上用品、服裝、五金制品五大支柱行業(yè)。涌現(xiàn)了NO.1服裝公司、高威彩印等一批骨干企業(yè)。

        沙頭與龍江、九江合并為龍江、九江、沙頭組團,規(guī)劃發(fā)展為佛山市南部重要的交通樞紐,區(qū)域性專業(yè)市場和物流基地,重要的制造業(yè)基地之一。 05年生產(chǎn)總值51億元,同比增長15.2%,農(nóng)村人均總收入8582元,同比增長5%。

        2005年,南海區(qū)金融機構各項存款余額預計達1170億元,其中,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額825億元,增長15%,人均儲蓄存款約7.5萬元;預計城鎮(zhèn)居民可支配收入18217元,增長8.3%;農(nóng)民人均純收入8743元,增長5%。另據(jù)統(tǒng)計2005年南海區(qū)社會消費品零售總額預計達210億元,增幅15%。在1~11月份,全社會商品銷售總額達353億元。據(jù)調(diào)查得知,沙頭居民的汽車擁有量排在南海的前列,70%的本地居民家庭擁有小汽車。

    四、項目自身狀態(tài)分析

    1、項目概況

    •項目的前期狀況

        項目是向明苑后續(xù)開發(fā)行為,早期由政府為補償集資費用而統(tǒng)一興建,經(jīng)過幾年的建設,現(xiàn)時住宅約有160戶業(yè)主入住,及已購入別墅地的業(yè)主也加緊建造。

        向明苑是沙頭第一個且目前唯一一個在售商品房的地產(chǎn)項目,小區(qū)以環(huán)境怡人、空氣清新、治安管理較好贏得市民的口碑;但由于自身配套不完善、物業(yè)管理水平不高令業(yè)主頗有微詞。

    •周邊的交通情況

        沙頭位于佛山市南海區(qū)南部,東依西樵、南靠九江及西連順德區(qū)龍江鎮(zhèn),地理位置得天獨厚,交通四通八達,緊鄰佛開高速公路出口及325國道;北江支流貫穿全區(qū),并設有大型貨運碼頭;沙龍公路、九樵公路貫通本鎮(zhèn),構成沙頭鎮(zhèn)縱橫交錯的水陸交通網(wǎng)絡。

    2、項目SOWT分析

    •優(yōu)勢

    -臨近北江,得天獨厚的自然環(huán)境。

    -項目位處舊城區(qū),周邊生活配套完善。

    -地塊面積較大,可塑性較強。

    -早期的住宅已經(jīng)入住,小區(qū)居住氣氛濃厚。

    •劣勢

    -自身配套欠缺。

    -物業(yè)管理水平不高。

    -前期沒有任何宣傳推廣,項目欠缺品牌效應。

    -周邊有大型的化工廠,產(chǎn)生噪音的滋擾。

    •機會點

    -沙頭第一個房地產(chǎn)項目,同區(qū)域內(nèi)沒有直接的競爭對手。

    -有不少的居民愿意在本地購房,為項目提供了一定的客源支持。

    •威脅

    -來自周邊區(qū)域(九江、西樵、龍江)同類型項目的威脅。

    -開發(fā)周期長,市場存在不明朗的因素。

    五、目標消費者的行為特征分析

    •他們是一群什么樣的人?

    A、沙頭當?shù)厝耍?/B>

    目標人群的個性

        教育程度不高,收入高;年齡在35至48歲之間,家庭生命處于成熟期,要求改善并更好的生活;他們?nèi)松?jīng)歷很豐富,已取得一定的成績,對前景很有信心。

        特別是當?shù)厝�,買房主要用于自住,目的是尋找一種更安全、更舒適的生活環(huán)境。他們想方設法于農(nóng)村生活之外體驗一種更安全、更體面、更舒坦的生活,成為當?shù)厝怂麄兊囊环N時尚。

        雖然他們中的大部分都有自家蓋的一棟一棟的單體樓甚至是洋房住,他們屬于二次置業(yè)或本身已擁有自己的住房,但是他們現(xiàn)有的住房不能滿足他們對生活品位的追求,為實現(xiàn)他們的夢想,他們迫切希望能找到理想的家園

        他們期望擁有小區(qū)的完善陪配套及封閉式的物業(yè)管理,真正讓人放心安全,真正落地生根。這已成為他們購房消費的最大目標。

    他們消費取向和要求:

        生活條件比較富裕,期望進一步提升居住條件,他們買房講求實在,首要是方便家人生活。

        他們不少是2、3次置業(yè)者,選房子比較細心、尤其注重實用性、樓方向、通風等;畢竟是再次提升生活居住條件,因此也會更關注風格有所創(chuàng)新的樓盤;為追求體現(xiàn)更上一層的社區(qū)生活環(huán)境,他們還要求周邊環(huán)境、人群不太雜亂。

        在“空氣、綠化環(huán)境”與“生活便利、活躍”之間,他們傾向在當?shù)貙で筇赜械目諝馇逍�、綠化環(huán)境好等居住的生活環(huán)境。

    所以:他們并不缺少房子,而是缺少讓自己滿意的“家”!

    B、來沙頭工作多年的外地人:

        來沙頭工作多年,受教育程度一般,收入高且較穩(wěn)定,在企事業(yè)單位擔任管理職務;年齡在30至45歲之間,家庭生命處于建立期或成熟期,認為生活可以過得更好一點;

    •他們選擇什么樣的房子?

    他們希望的購房價格

    他們希望的住房面積

    他們將要購買的住房類型

    他們對交樓標準的要求

    他們對園林的要求

    他們對物業(yè)管理的要求

    他們對小區(qū)配套的要求

    六、建筑設計規(guī)劃建議

    在推廣之前先問三個問題:

    向明苑有什么?

        內(nèi)容:即解決“向明苑”的全面規(guī)劃——“形”(外在)的問題。比如,樓盤的戶型大小設計、樓盤園林規(guī)劃設計、樓盤外立面規(guī)劃設計。

        目的:為客戶建立一種差異性的感性認識;為推廣建立一個支持點。

    向明苑是什么?

        內(nèi)容:即解決“向明苑”的市場定位,——“神”(內(nèi)在)的問題。如明確“向明苑”的理念、文化內(nèi)涵、物業(yè)管理體制,服務體系。

        目的:為客戶建立一種差異性的理性認識。為推廣提供一個切入點。

    如何建立樓盤消費者認同?

        內(nèi)容:即解決項目目標消費者(三房二廳購買對象)的圈定與項目價值(差異性的感性認識和理性認識)的傳播。

        目的:讓客位形成樓盤價值的認同并產(chǎn)生購買行為,為開發(fā)商達到一個贏利點。

    七、項目市場定位

        城鎮(zhèn)居民小區(qū)居住化為向明苑的再一次推廣提供了新一輪的發(fā)展契機,我們?yōu)椤跋蛎髟贰辟x予一個什么樣的樓盤特征,以滿足他們對家本位居住模式的渴求,引起他們的共鳴,是我們在推廣中將要著重解決的問題。

    1、樹立“向明苑”目標市場形象

    鮮活、生動、差異和創(chuàng)新的目標市場形象→實現(xiàn)形象突圍

    通過項目形象內(nèi)涵挖掘,提升項目附加值→實現(xiàn)價格提升

    2、市場定位的原點---針對其目標群體

        對居住的價值取向存在著非常鮮明的特征:具有一定的審美觀念,但在追求品牌與品質(zhì)的過程中,往往理想與現(xiàn)實存在著差距。既向往高質(zhì)素的生活,而又尚未達到所必須的經(jīng)濟基礎。心理和精神層面的理想化,是其本質(zhì)的內(nèi)涵。

    3、市場定位的意義:針對目標消費群體精神理想化的一面,樹立項目產(chǎn)品新形象的高度和生活品位的高度,達到引起目標群體的共鳴、引人向往的生活意境,從而提高目標群體對“向明苑”的心理價位。

    我們堅信:

    好的產(chǎn)品應該滿足目標群全面的需求

    我們販賣的不是樓盤,我們銷售的:

    是一種生活的觀點,一種安全、優(yōu)越、健康的生活方式

     

    4、市場定位:

    沙頭首個全封閉式水岸園林小區(qū)

    支持點:

    向明苑生活模式優(yōu)越感顯現(xiàn)

    區(qū)位優(yōu)勢帶來的同區(qū)價格優(yōu)勢

    沙頭首個小區(qū)+臨江自然景觀

    自然和諧人文設計理念(親水園林)

    生活、交通配套設施日趨完善

    八、   推廣策略建議



    歷經(jīng)廣東省廣告有限公司、創(chuàng)世紀文化傳播有限公司, 現(xiàn)工作單位:佛山帝客廣告有限公司策劃總監(jiān) 服務過品牌:名人掌上電腦、豪爵摩托、鷹牌陶瓷、天驕陶瓷、大將軍陶瓷 聯(lián)系電話:0757-81237948 13660488801


娑撴艾濮熼崥鍫滅稊閸溿劏顕楃拠鐑解偓姘崇箖闁喕娆㈤幋鏈閼辨梻閮� 閼辨梻閮存禍鐚寸窗瀵姴鍘涢悽锟�   閸︺劎鍤庨崪銊嚄閿涳拷閻愯顒濋崪銊嚄 閼辨梻閮存穱锛勵唸閿涳拷79754975@qq.com
日本高清三级片在线| 亚洲天堂无码中文| 日韩杏爱视频| 日本欧美国产在线一| av不卡一到六区| 午夜激情 网| 日本黄色成人一| 九九热精品国产中文字幕| 久久经典无码| 日欧美国产一区| 国产3P刺激在线1页2页海的味道 | 欧美日韩三级伦理| 五月婷丁香在线| 婷婷影院一二三| 奇米无码专区| 日本无吗久久久久久米精品| 99精品人| 麻豆人妻换人妻好紧| 天天爽天天干天天操天天射| 999国内永久精品免费视频| 化隆| 人妻色婷婷中文字幕| 一级三级片香蕉视频| 亚洲美女骚屄操| 亚洲欧美AAAAAA| 国产亚洲精品AAA| 日韩无码一二区不卡| 亚洲图片一区欧美二区| 韩国主播福利一区二区三区| 久久精品2019一区二区| 久久精品国产亚洲国产精品香蕉爆乳| 日韩乱码1区2区3区4区| 一本色道久久加勒比精品视频| 欧美国产综合久久| 囯产精品99久久久久久| 久久99综合中出| 亚洲伦理三级福利在线| 欧美黄激情| 欧美xxxxx亚洲| 99ee3| 午夜深夜福利在线观看|